当前房地产市场正处于结构性调整的关键阶段，政策引导与市场供需重构共同主导行业走向。2025年高品质住宅集中入市对定价体系的锚定效应，以及增量项目利润率的新型评估逻辑，成为近期核心焦点。
一、高品质住宅重塑定价梯度，打破“无差异下跌螺旋”
过去三年(2022-2024年)，房地产市场陷入“二手房降价—新房去化受阻—房企折价促销—二手房价二次探底”的恶性循环，导致市场预期持续承压。然而，随着2025年各地“好房子”集中入市，高品质住宅有望率先企稳，形成价格锚定效应。同地段旧规住宅或二手房需折价至合理水平方可实现供需平衡，最终通过“价格梯度”重构市场定价体系。
政策端同步发力加速这一进程。住建部近期修订《住宅项目规范》，明确提出“层高不低于3米”，进一步细化“好房子”建设标准。2025年3月1日至7日数据显示，重点50城新房日均成交环比回升6.9%，尽管同比仍下降31%，但结构分化显著。部分城市高端项目去化率提升，印证价格梯度修复逻辑初步显现。
短期需观察3、4月“好房子”集中入市后的实际表现。若高品质住宅去化持续优于市场平均水平，将有效引导二手房及低质资产价格逐步企稳，打破长期下跌预期。
二、增量项目利润率改善，房企战略重心转向新赛道
市场对房企早期库存减值压力的担忧已逐步消化。截至2025年3月，16城取证库存环比下降0.7%，去化周期18.9个月，较2024年显著缩短。与此同时，地方政府在限价、土拍条件上的让步，推动增量项目利润率边际改善。2024年以来新入市项目去化率及利润空间均优于历史同期，成为房企盈利修复的关键支撑。
政策环境亦为增量市场提供助力。政府工作报告明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并加快构建发展新模式。例如，住建部推动“收购存量商品房”政策，允许地方在收购主体及用途上自主决策，有助于优化供需结构。此外，城市更新扩容(覆盖2000年前老旧小区)及货币化安置推进，进一步释放增量需求。
房企战略层面，资源正加速向“新科技、高质量、好服务”领域倾斜。具备库存结构优化能力的头部企业有望在新赛道竞争中占据先机，而早期依赖高杠杆扩张的企业则面临转型压力。这一分化趋势或将主导未来行业格局。
风险提示：市场修复节奏受政策落地效果、居民收入预期等因素影响国内配资平台，存在不及预期可能；房企流动性风险仍需持续关注。